Die wichtigsten Antworten zu Ablauf, Recht, Kosten, Steuern, der Zusammenarbeit mit Montaurio Advisory und den Besonderheiten von Mallorca, Ibiza und Marbella — kompakt und ohne Umwege.
Die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist die steuerliche Identifikationsnummer, die jeder ausländische Käufer für einen Immobilienerwerb in Spanien benötigt — auch jeder Miteigentümer einzeln. Sie kann bei der zuständigen Ausländerbehörde in Spanien oder beim spanischen Konsulat in Deutschland beantragt werden; die Bearbeitung dauert je nach Behörde einige Tage bis mehrere Wochen.
Ja, dringend empfohlen. Der Notar in Spanien beurkundet den Vertrag, prüft aber nicht die Interessen des Käufers. Ein eigener, unabhängiger Anwalt prüft Eigentum, Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und den Vertragsentwurf, bevor Sie unterschreiben — genau die Rolle, die aus deutscher Sicht oft unterschätzt wird.
Der Arras-Vertrag (Contrato de Arras) ist die Reservierungs- und Anzahlungsvereinbarung vor dem Notartermin. Er legt Kaufpreis, Frist bis zur Beurkundung und die Rechtsfolge bei Rücktritt fest — üblicherweise verliert der Käufer die Anzahlung bei eigenem Rücktritt, der Verkäufer zahlt bei eigenem Rücktritt das Doppelte. Er sollte erst nach rechtlicher Prüfung unterschrieben werden.
Beim Notartermin (Escritura Pública) wird der Kaufvertrag in Anwesenheit von Käufer und Verkäufer — oder deren Bevollmächtigten — unterzeichnet, der Kaufpreis wird beglichen und die Schlüssel übergeben. Anschließend wird die Urkunde beim Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen. Wer nicht persönlich anwesend sein kann, kann sich durch eine notarielle Vollmacht vertreten lassen.
Ja, Spanien hat grundsätzlich keine Beschränkung des Immobilienerwerbs für ausländische Käufer, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Erforderlich sind lediglich eine NIE-Nummer und die üblichen Nachweise im Rahmen der Geldwäscheprävention. Für EU-Bürger, einschließlich deutscher Käufer, gelten dieselben Regeln wie für spanische Staatsangehörige.
Von der Objektauswahl bis zum Notartermin vergehen realistisch meist 2 bis 4 Monate, abhängig von Objektprüfung, Finanzierung und Verfügbarkeit der NIE-Nummer. Reine Barzahler mit bereits vorliegender NIE-Nummer können deutlich schneller abschließen, komplexere Strukturen oder Finanzierungen verlängern den Prozess entsprechend.
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Region und Objekttyp meist zwischen 10 und 14 % des Kaufpreises — bei Bestandsimmobilien vor allem durch die Grunderwerbsteuer (ITP), bei Neubauten durch Mehrwertsteuer (IVA) und Beurkundungssteuer (AJD). Die vollständige Aufschlüsselung nach Region finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten.
Bei Bestandsimmobilien fällt die regional gestaffelte Grunderwerbsteuer (ITP) an, bei Neubauten stattdessen Mehrwertsteuer (IVA, 10 %) zuzüglich Beurkundungssteuer (AJD). Beide Varianten liegen meist in ähnlicher Größenordnung, die genauen Sätze unterscheiden sich nach Autonomer Region.
Nach dem Erwerb fallen die jährliche Grundsteuer IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung sowie für nicht in Spanien ansässige Eigentümer die Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210) und gegebenenfalls die Vermögensteuer an.
Gesetzlich ist die Plusvalía municipal — eine kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks — vom Verkäufer zu tragen. In der Praxis wird das häufig zwischen den Parteien verhandelt; die Regelung sollte vor der Reservierung eindeutig im Vertrag festgehalten werden.
Nein — ausschließlich Käufer. Das ist kein zufälliger Fokus, sondern das Fundament unserer Arbeit. Wer beide Seiten vertritt, hat einen strukturellen Interessenkonflikt, der sich zwangsläufig gegen den Käufer auswirkt. Wir sitzen an einem einzigen Tisch — Ihrem.
Je nach Art der Zusammenarbeit gibt es unterschiedliche Honorarmodelle: eine einmalige Beratungsgebühr beim Paid Advisory, einen Retainer beim Suchmandat oder eine Success Fee bei Abschluss. In jedem Fall wird unsere Vergütung transparent vereinbart und von Ihnen getragen — nie vom Verkäufer. Details besprechen wir im ersten Gespräch.
Ja — aber wir versprechen das nicht pauschal als Garantie. Off-Market-Zugang entsteht über etablierte Partner vor Ort. Wir können ihn aktivieren, nicht garantieren. Was wir garantieren: Jedes Objekt, das wir Ihnen vorlegen, wurde vorher auf rechtliche und bauliche Sauberkeit geprüft.
Kein Problem — das ist einer der häufigsten Einsteigerpunkte. Im Rahmen der Bedarfs- und Standortberatung klären wir gemeinsam, welche Lagen zu Ihren Zielen, Ihrem Lebensstil und Ihrer Kaufstruktur passen. Diese Orientierung ist Teil unserer Arbeit.
Unser Netzwerk und unsere Expertise sind auf Mallorca, Ibiza und Marbella konzentriert — dort können wir die höchste Prüftiefe und den größten Off-Market-Zugang bieten. Für Anfragen außerhalb dieser drei Regionen sprechen Sie uns gerne an; wir prüfen im Einzelfall, ob eine sinnvolle Begleitung möglich ist.
Eine bezahlte Erstberatung (Paid Advisory) ist unabhängig vom Budget sinnvoll. Ein vollständiges Suchmandat rechnet sich in der Regel ab einem Objektbudget im höheren sechsstelligen bis siebenstelligen Bereich; für Objekte ab 7 Mio. € steht ein exklusives Ankermandat zur Verfügung.
Alle drei folgen demselben nationalen Ablauf — NIE, Anwalt, Arras, Notar, Steuern —, unterscheiden sich aber deutlich in Mikromärkten, Preisniveaus und regionalen Genehmigungsthemen: Mallorca im Raumordnungs- und Baurecht, Ibiza bei Neubau- und Vermietungslizenzen, Marbella bei historischen Legalisierungsfragen. Details finden Sie auf den jeweiligen Regionalseiten.
Von den drei Regionen hat Ibiza aktuell das restriktivste Regime bei Neubau- und Erweiterungsgenehmigungen sowie bei Ferienvermietungslizenzen. Mallorca und Marbella haben jeweils eigene, ebenfalls anspruchsvolle Themen — balearisches Raumordnungsrecht auf Mallorca, historische Legalisierungsfragen in Marbella.
In der Regel ja. Insbesondere auf Ibiza ist die Ferienvermietungslizenz ein eigenständiger, nicht beliebig übertragbarer Werttreiber und sollte bereits vor dem Arras-Vertrag geprüft werden. Auf Mallorca und in Marbella gelten ebenfalls Lizenzpflichten mit jeweils eigenen Voraussetzungen.
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