Ein klassischer Makler wird vom Verkäufer beauftragt und bezahlt, sein Auftrag ist ein möglichst hoher Verkaufspreis. Eine Käuferberatung wird vom Käufer beauftragt und bezahlt, ihr Auftrag ist ein guter Einkauf. Beide Modelle sind legitim — aber es sind gegensätzliche Mandate.
Eine Käuferberatung — international als Buy-Side Advisory oder Buyer’s Agent bezeichnet — ist eine Beratungsleistung, die ausschließlich im Auftrag und im wirtschaftlichen Interesse des Käufers erbracht wird, unabhängig von Verkäufer, Makler oder Bauträger.
In den USA und Großbritannien ist dieses Modell seit Jahrzehnten Standard: Der Buyer’s Agent prüft Objekte, verhandelt Preis und Konditionen und wird ausschließlich vom Käufer vergütet. In Spanien ist die Käuferberatung noch die Ausnahme — der Markt ist traditionell auf die Seite des Verkäufers ausgerichtet.
Der Unterschied ist keine Frage der Freundlichkeit oder Kompetenz eines Maklers vor Ort, sondern eine Frage der Auftragsstruktur: Wer bezahlt, bestimmt, in wessen Interesse gearbeitet wird.
| Kriterium | Klassischer Makler (Sell-Side) | Doppelmakelei | Käuferberatung (Buy-Side) |
|---|---|---|---|
| Auftraggeber | Verkäufer | Verkäufer und Käufer gleichzeitig | Käufer |
| Vergütungsquelle | Verkäufer (Provision am Verkaufspreis) | meist beide Seiten | Käufer |
| Wirtschaftliches Ziel | hoher Verkaufspreis | Abschluss, unabhängig von der Preisrichtung | guter Einkauf, geprüftes Objekt |
| Zugang zu Objekten | eigenes Portfolio, oft exklusiv gelistet | eigenes Portfolio | breiter Marktzugang inkl. Off-Market über Partner vor Ort |
| Interessenkonflikt | strukturell zulasten des Käufers | strukturell auf beiden Seiten | keiner — ein Auftraggeber |
| Typische Kostenordnung | 3–6 % des Kaufpreises, vom Verkäufer getragen | 3–6 % des Kaufpreises | Beratungsgebühr, Retainer oder Erfolgshonorar, vom Käufer getragen |
| Rolle bei der Verhandlung | verhandelt für den Verkäufer | vermittelt zwischen beiden Seiten | verhandelt ausschließlich für den Käufer |
Das ist kein Vorwurf an einzelne Makler — die meisten arbeiten seriös im Rahmen ihres Mandats. Das Problem liegt in der Struktur, nicht in der Person: Wer vom Verkäufer bezahlt wird, hat naturgemäß den Auftrag, einen möglichst hohen Preis zu erzielen — nicht, den Käufer vor einem überhöhten Preis zu schützen.
Nach unserer Erfahrung zahlen ausländische Käufer ohne eigene Vertretung in Spanien regelmäßig 10 bis 20 % mehr als den fairen Marktwert — bei einem Objekt für 3 Mio. € sind das 300.000 bis 600.000 €. Ursache ist selten ein einzelner überhöhter Preis, sondern das Fehlen einer Gegenposition, die ausschließlich im Interesse des Käufers verhandelt und plausibilisiert.
Bei einer Doppelmakelei — derselbe Makler vertritt formal beide Seiten — verstärkt sich dieser Effekt eher, als dass er sich auflöst: Es gibt weiterhin keinen Akteur, dessen alleiniger Auftrag der Schutz des Käufers ist.
Eine Käuferberatung ist kein Muss für jeden Kauf. In folgenden Fällen ist der Mehrwert gering:
Montaurio Advisory ist eine Buy-Side-Beratung: Wir werden ausschließlich von Käufern beauftragt und arbeiten nie für den Verkäufer. Von der Bedarfs- und Strukturanalyse über die Objektprüfung bis zur Verhandlung und dem Notartermin begleiten wir ein Mandat vollständig auf Ihrer Seite. Details zum Ablauf finden Sie auf unserer Leistungsseite.
Wenn Sie klären wollen, ob eine Käuferberatung für Ihr Vorhaben sinnvoll ist — sprechen wir darüber, diskret und unverbindlich.