Beim Immobilienkauf in Spanien liegen die gesamten Kaufnebenkosten je nach Region und Objekttyp meist zwischen 10 und 14 % des Kaufpreises — bei Bestandsimmobilien getrieben von der Grunderwerbsteuer (ITP), bei Neubauten von Mehrwertsteuer (IVA) und Beurkundungssteuer (AJD). Die genaue Spanne hängt von der Autonomen Region und dem Kaufpreis ab.
Stand: August 2026. Steuersätze ändern sich; maßgeblich ist die Regelung der jeweiligen Autonomen Region zum Zeitpunkt der Beurkundung. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.
Diese Posten fallen beim Immobilienkauf in Spanien typischerweise an, unabhängig von der Region:
| Posten | Wer zahlt | Typische Höhe | Bestand oder Neubau | Hinweis |
|---|---|---|---|---|
| ITP (Grunderwerbsteuer) | Käufer | 7–13 % je Region | Bestand | Regional gestaffelt, siehe unten |
| IVA (Mehrwertsteuer) | Käufer | 10 % | Neubau | Bundesweit einheitlich |
| AJD (Beurkundungssteuer) | Käufer | 1,2–1,5 % je Region | Neubau | Fällt zusätzlich zur IVA an |
| Notar | Käufer | ca. 0,1–0,5 %, degressiv | Beide | Gesetzlich reguliertes Arancel |
| Grundbuch (Registro) | Käufer | ca. 0,1–0,25 %, degressiv | Beide | Ebenfalls reguliertes Arancel |
| Gestoría | Käufer | marktüblich, meist ein niedriger vierstelliger Betrag | Beide | Abwicklung der Steuer- und Registeranmeldung |
| Anwalt | Käufer | marktüblich, meist 1–1,5 % des Kaufpreises | Beide | Nicht gesetzlich reguliert, empfohlen unabhängig vom Verkäufer |
| Übersetzer / Dolmetscher | Käufer | nach Aufwand | Beide | Für Notartermin und Vertragsdokumente |
| Gutachter (Tasación) | Käufer | meist Festpreis | Beide | Nur bei Finanzierung durch eine Bank erforderlich |
| Bankgebühren | Käufer | je nach Bank und Finanzierung | Beide | Nur bei Fremdfinanzierung |
Quelle: Agencia Tributaria — IVA bei Immobilienerwerb, Notar- und Registro-Aranceln nach Real Decreto 1426/1989 und 1427/1989.
Auf den Balearen ist die ITP für Bestandsimmobilien nach Kaufpreis progressiv gestaffelt. Reduzierte Sätze existieren für selbstgenutzten Erstwohnsitz unter bestimmten Voraussetzungen (u. a. Alter, Wohnsitz); für ausländische Käufer eines Zweitwohnsitzes oder einer Kapitalanlage gilt in aller Regel die allgemeine Staffel.
| Kaufpreisanteil | ITP-Satz |
|---|---|
| bis 400.000 € | 8 % |
| 400.001–600.000 € | 9 % |
| 600.001–1.000.000 € | 10 % |
| 1.000.001–2.000.000 € | 12 % |
| ab 2.000.001 € | 13 % |
Quelle: Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB). Bei Neubau gilt statt der ITP die IVA (10 %) zuzüglich AJD (1,5 %).
Andalusien wendet für Bestandsimmobilien einen einheitlichen ITP-Satz von 7 % auf den Kaufpreis bzw. den maßgeblichen Katasterreferenzwert an — je nachdem, welcher Wert höher liegt. Reduzierte Sätze (u. a. 6 % und 3,5 %) gelten nur für selbstgenutzten Erstwohnsitz unterhalb bestimmter Wertgrenzen und betreffen das Marbella-Zielsegment in der Regel nicht.
Bei Neubau gilt auch in Andalusien die bundesweite IVA von 10 %, zuzüglich einer AJD von 1,2 %.
Quelle: Junta de Andalucía — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Bestand: Es fällt die regional gestaffelte ITP an. Neubau (die erste Übertragung durch den Bauträger): Es fällt statt der ITP die IVA (10 %) zuzüglich AJD (1,2–1,5 % je Region) an. Alle weiteren Posten — Notar, Registro, Anwalt — fallen in beiden Fällen in ähnlicher Größenordnung an.
Neutrales Rechenbeispiel — kein realer Fall, ausschließlich zur Einordnung der Größenordnung:
| Posten | Betrag (ca.) |
|---|---|
| ITP (12 % auf den Anteil in der höchsten Stufe) | ca. 273.000 € |
| Notar & Registro | ca. 4.000–7.000 € |
| Anwalt (ca. 1 %) | ca. 25.000 € |
| Gestoría & Sonstiges | ca. 1.500–3.000 € |
| Nebenkosten gesamt | ca. 300.000–310.000 € (ca. 12 % des Kaufpreises) |
In der Regel trägt der Käufer die Erwerbsnebenkosten — ITP oder IVA/AJD, Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt. Die Plusvalía municipal wird gesetzlich dem Verkäufer zugeordnet, wird in der Praxis aber häufig verhandelt und sollte vor der Reservierung eindeutig geregelt werden.
Meist liegen sie in einer ähnlichen Größenordnung. Bei Neubau fallen IVA (10 %) plus AJD an, bei Bestand die regional gestaffelte Grunderwerbsteuer ITP. Je nach Region und Kaufpreis kann eine der beiden Varianten leicht günstiger ausfallen.
Die Steuer wird nach der notariellen Beurkundung fällig, in der Praxis meist innerhalb von 30 Werktagen über die entsprechenden Modelos bei der zuständigen Steuerbehörde der Autonomen Region abgeführt. Notar- und Grundbuchgebühren werden direkt im Zusammenhang mit der Beurkundung fällig.
Nach dem Erwerb fallen die jährliche Grundsteuer IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung sowie — für nicht in Spanien ansässige Eigentümer — die Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210) und gegebenenfalls die Vermögensteuer an.
Wir ordnen die Nebenkosten für Ihr konkretes Vorhaben ein — als Teil der Bedarfs- und Strukturanalyse, bevor ein Objekt konkret wird.